新修订的《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）已于近期施行，旨在进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，促进和谐社区建设。本次修订聚焦当前物业管理中的难点与痛点，推出了多项创新性规定，其中降低首次业主大会召开条件与规范物业服务人退出行为两项内容尤为引人关注，对提升基层社区治理水平具有重要意义。

一、 降低首次业主大会召开门槛，推动业主自治“破冰”

长期以来，“业主大会成立难”是困扰许多新建住宅小区的普遍问题。原规定中较高的业主人数和面积占比要求，使得许多小区，尤其是大型社区，在交付初期难以满足条件，导致业主自治组织长期缺位，业主权益无法通过集体决策有效维护。

新《条例》的核心调整在于：大幅降低了首次业主大会会议的召开条件。具体而言，将原先“物业管理区域内已交付的专有部分面积占比和业主人数占比均需超过百分之五十”的门槛，调整为更加灵活和务实的要求。例如，明确了在满足一定交付比例后，经特定比例的业主申请即可启动筹备程序，并细化了建设单位、街道办、乡镇政府在筹备中的协助职责与时限要求。这一变化，从制度上为业主大会的尽早成立扫清了障碍，有助于在小区管理初期就建立起规范的决策与监督机制，让业主能够及时、有效地行使《民法典》赋予的共同管理权，从源头上减少因管理真空引发的矛盾纠纷。

二、 规范物业服务人退出机制，实现市场“有序进退”

物业服务人的选聘与退出，直接关系到小区日常管理的连续性与稳定性。以往，物业服务合同终止后，原物业服务人拒不退出、强行服务，或者草率“甩盘”、一走了之等现象时有发生，严重影响了小区的正常生活秩序和新旧服务的平稳交接。

新《条例》对此作出了系统性的规范：
1. 明确退出程序与时限：规定了物业服务合同终止前，物业服务人应履行的通知、公示、资料移交、费用结算等具体义务和合理时限，为有序退出提供了清晰的“路线图”。
2. 强化交接过程监管：要求业主委员会或物业管理委员会、新选聘的物业服务人与原物业服务人三方共同进行现场查验和资料交接，并明确了街道办、乡镇政府以及住建部门对交接过程的指导和监督责任，确保交接工作公开、透明、完整。
3. 设定退出约束条款：对无正当理由拒不退出或移交资料的，设定了相应的法律责任，包括行政处罚、信用惩戒等，增加了制度的刚性约束力。
4. 建立应急管理机制：对于物业服务人突然退出导致管理真空的情况，《条例》鼓励或规定了应急物业服务机制，由街道或社区组织临时托管，保障基础服务不断档，维护社区基本秩序。

这些规定共同构成了一套完整的退出规范体系，旨在保障物业服务市场“能进能出”的良性循环，既尊重市场契约精神，又维护了广大业主的公共利益和社区的稳定。

三、 综合影响与展望

本次《条例》修订的两大重点，体现了从“管理”到“治理”的现代理念转变。降低业主大会召开条件，是“赋权”于业主，激发基层民主自治活力；规范物业服务人退出，则是“立规”于市场，构建公平、稳定、可预期的营商环境。二者相辅相成，共同推动物业管理活动走向更加法治化、规范化的轨道。

对于海南的业主而言，这意味着维权和参与社区管理的渠道更加通畅；对于物业服务企业而言，这意味着市场竞争将更侧重于服务质量与品牌信誉，倒逼行业整体水平的提升。随着《条例》的深入实施，配合相关配套细则的完善，海南的社区治理与物业管理水平有望迈上新台阶，为营造宜居、和谐、美好的居住环境提供坚实的法治保障。